我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策

时间:2017-12-01 作者:博学论文网
  [摘 要]房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分,代表着我国土地价值.当前我国房地产经济管理存在很多问题,诸如: 缺乏连续性政策,目标模糊不清; 经济管理流于形式,缺乏完善的监督制度; 相关法律、法规体系不健全; 我国房产行业存在泡沫经济现象等.房地产经济管理需要考虑多方面的因素,必须从本质上揭示房地产经济运行的规律,才能有效地进行房地产经济管理.针对房地产经济管理存在的问题,应从制定连续性政策、明确管理目标,建立健全管理机制,完善相关法律、法规体系,开展实际勘察、了解土地住房居住情况,转换经济补偿方式、满足房地产实际需要,完善我国房地产经济管理途径等方面入手,提高我国房地产经济管理水平,促进我国房地产行业健康发展.
 
  [关键词]我国房地产; 经济管理; 调控政策
 
  随着我国房地产市场化进程的不断加快,房地产行业已经成为国民经济的重要部分.房地产市场化可以提高国民生活水平,改善国民居住条件.另外,房地产市场化可以增加地方政府的财政收入,带动地方经济发展."目前,我国房地产市场化已近取得初步成效,如何发挥房地产在国民经济发展中的引擎作用成为我国学者的主要研究问题."[1]
 
  一、我国房地产经济概述
 
  ( 一) 我国房地产经济现状.虽然我国房地产行业表面繁荣,但房地产行业内部存在很多问题,严重影响我国房地产行业健康、稳定的发展.房地产行业内部存在的问题涉及很多方面,主要表现在以下几个方面: 首先,国家出台多项房地产宏观政策.近几年,我国政府加大对房地产行业管理力度,相继出台多项宏观管理政策,以此解决房地产行业中存在的问题.从房地产行业的运行情况来看,国家宏观管理政策的效果不明显,不能从根本上解决房地产行业存在的问题.国家宏观管理政策不但没有遏制房价快速增长势头,反而在一定程度上提高了居民住房的房价.其次,我国房价整体上涨.随着我国物价的不断提高,土地、建材等房地产所需物资的成本不断提高,间接地推动我国房地产价格上升.据国家统计局调查结果显示: 2004 年房价比 2003 年上涨 10. 6% ; 2007 年我国房价快速飙升; 2008 年我国房地产行业受金融危机影响,房屋价格呈现下降趋势; 2009 年房地产受国家宏观经济政策影响,房屋价格依然下行; 2010 年我国经济强劲复苏,房屋价格呈现快速上涨.再次,我国房地产市场前景乐观.随着国家刺激内需政策的实施,消费者的消费欲望不断提高,使得房地产行业中的成交量不断增加,进一步提高住房价格.我国政府实施城镇化的发展政策,必然推动房地产的发展,保证住房价格的稳步上升.在2008 年,我国政府为了减少次贷危机的影响,出台了 4 万亿元的经济刺激计划,也为我国房屋价格不断上升奠定了基础.
 
  ( 二) 我国房地产经济管理中的原则.因为房地产行业的发展对我国国民经济的增强产生巨大影响,所以其必须遵循一定的原则,以保证房地产行业良好发展.其一,坚持土地所有权、使用权和经营权分离的国有化原则.国家有权处理全民所有土地,包括占有、使用和处分.从土地所有权方面来说,土地属于国家,国家代表人民掌握土地所有权."人民不能同时直接经营,或者使用土地所有权、使用权和经营权."[2]土地所有权国有,有利于土地的整体规划、建筑规模控制和相关政策有效执行.其二,坚持土地使用权与房屋所有权相结合.从物质关系角度上来说,房屋属于土地承载物.从经济关系角度来说,房屋既代表土地价值,又代表土地利润.这说明房屋所有权与土地使用权之间存在相关依赖关系,两者密不可分.在土地所有权和房屋使用权相结合条件下,房地产经济管理机构才能对房地产行业进行有效管理.
 
  二、我国房地产经济管理过程中存在的问题
 
  房地产行业经济管理既要从观念上入手,理性思考经济管理中的相关问题,又要认识到房地产行业的综合性.房地产经济管理需要考虑多方面的因素,依据土地产权、地租价格等相关理论,从本质上揭示房地产经济运行的规律,有效地进行房地产行业经济管理.目前,我国房地产行业经济管理过程中,存在以下几方面的问题:
 
  ( 一) 缺乏连续性政策,目标模糊不清.近几年,我国政府一直将管理重点放在调整房地产市场供需平衡方面,以此控制国内房价的增长速度和供应数量.然而,我国政府在房地产市场管理方面,存在缺乏连续性政策,导致管理目标模糊不清.首先,我国政府管理目标是抑制房地产市场需求.目前,我国政府不能从本质上认识对房地产市场存在的问题,不能有针对性地制定长期的经济管理政策,不能对房地产行业进行有效的管理.同时,政府的短期政策和长期政策存在控制目标不一致问题,大大降低房地产行业经济管理效果.不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业,为不法投机者提供可乘之机,不利于我国房地产行业的良好发展.例如,经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况,都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清,缺乏连续性政策.
 
  ( 二) 经济管理流于形式,缺乏完善的监督制度.经济管理政策的目的是加强房地产市场管理,保障房地产行业的良好发展.然而,我国出台的房地产经济管理政策流于形式,缺乏完善的监督制度.其一,房地产成为管理热点.目前,我国房地产行业受建筑材料供小于求、土地价格上涨等方面的影响,自2007 年开始房屋价格持续上升,使得很多购房者无能力购买所需住房.同时,住房价格不断上涨,让很多建筑商看到了商机,加大房地产市场的投资力度.中国民间出现大批购房投机者,进一步抬高了居民住房房屋价格,使其超出住房需求者的经济承受能力.我国政府出台的经济管理政策不能有效地执行,出现政策流于形式、政策失真的现象,大大降低相关政策的经济管理效果.其二,实施细则和原则不一致.我国经济管理政策的落实主要采取自上而下的形式,中央政府和地方政府采用两级监督、管理形式,使得管理职责、管理范围存在迷糊不清的问题."这种房地产经济管理形式将房地产管理政策的出台,变成中央政府和地方政府之间的非合作博弈"[3],使得我国房地产政策陷入"上有政策下有对策"的恶性循环之中.其三,完善经济管理制度.房地产具有高产出、低投入的特点,使得房地产行业成为地方经济的主要支柱和地方财政的主要来源.地方政府为了发展本地经济,不断提高地价、推高房价.政府公共权力与房地产开发商之间的合作,容易出现内部交易、权钱交易等腐败现象,影响中央政府宏观经济管理效果的发挥.因此,中央政府需要通过加强房地产经济管理监督力度,保证经济管理政策有效执行,进而控制房屋价格过快增长.房地产经济管理监督制度的完善,既要从管理观念方面入手,考虑房地产经济管理机制问题,又要考虑房地产自身的综合性、复杂性和耦合性.房地产经济管理监督制度主要是房地产投资监督机制、房地产管理监督机制,其完善的基础是土地产权、地租、地价和位置等方面的理论.房地产市场具有低投入、高产出的特点,使其成为地方政府创收的主要手段.很多地方政府为了获得自身利益,与投资商勾结,拒绝执行中央关于房地产经济管理政策,导致中央房地产经济管理失败.
 
  ( 三) 相关法律、法规体系的不健全.从国外房地产经济管理经验来看,房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系.目前,我国房地产行业处于初级发展阶段,房地产经济管理缺乏完善的法律、法规.虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段,但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法.同时,我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展,经常出现房地产法律存在真空的现象.我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发,或者以国家部委办公室的名义颁发,诸如国 11 条、新国 4 条等.这些房地产经济管理法,缺乏严肃性、稳定性和适用性.虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规,但缺乏相应的管理条例和实施细则,导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象.
 
  ( 四) 我国房产行业存在泡沫经济现象.房地产行业具有很强的竞争性,其占用大量社会资源和资金,容易形成房地产经济泡沫.从 2008 年开始,我国房地产已经出现经济泡沫,全国各地房地产市场交易量大幅减少.相对于 2008 年同期,2009 年房地产市场交易量下降 40% 左右.截止到 2011 年下半年,房地产市场交易量仍然下降.住房价格却不断上涨,使得购房者观望情绪更加明显.据权威调查数据显示: 我国房地产市场出现半年成交量萎缩现象,使得房地产开发商会面临降价压力,容易造成住房价格急剧下降,导致房地产行业资金链断裂.有些地方政府靠非理性拉高住房价格来带动地方经济增长的方式,并不会持续很长时间.如果房地产出现"硬着陆"现象,其必将对社会经济造成严重影响.
 
  三、我国房地产经济管理建议和对策
 
  在充分了解我国房地产经济管理现状的基础上,分析房地产经济管理存在的问题,利用归纳、总结和分类的方法,提出我国房地产经济管理对策.
 
  ( 一) 制定连续性政策,明确管理目标.目前,我国正处于体制改革的重要时期,需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变,所以我国经济发展的关键就是"转型和发展"."我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用,以及其在我国经济增长的特殊地位."[4]其一,正确进行城市定位.正确的城市定位有助于地区房地产发展,诸如,天津市房地产行业.天津作为港口城市,属于北方金融中心,所以其定位为环渤海中心城市.天津的城市定位符合天津实际情况,这主要从四个方面进行分析: 一是区域位置,二是实地观摩,三是资源调查,四是历史情况.我国房地产结构的调整必须符合城市调整,所以天津城市定位为"金融中心城市",并获得普遍支持.其二,政府需要制定连续性发展规划.我国房地产行业处于初级发展阶段,需要制定连续性发展规划,以保证房地产行业健康发展.同时,在连续性发展规划的背景下,政府需要明确房地产经济管理目标,以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾.连续性政策的制定可以维护社会的稳定,促进国民经济和谐,保证房地产经济管理目标的实现.其三,应制定长期发展规划.在了解我国房地产行业发展状况的基础上,我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划,以此保证房地产行业健康、稳定地发展,避免出现"越长越调,越调越长"的调控常态.从房地产市场发展状况来看,我国一直处于人多地少的情况中,所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定,积极引导国民住房消费,切实承担起政府的社会保障职责.房地产行业经济管理短期目标的明确,可以帮助政府建立和完善住房保障体系,有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为.
 
  ( 二) 建立健全管理机制.房地产管理体制改革是处理我国房地产市场混乱的有效办法,其可以加强政府对经济管理作用的认识,提高经济管理在房地产市场的作用.首先,我国政府要发挥市场调节机能.我国政府依据市场情况进行适当的调整,既能发挥房地产市场自身的调节功能,又能有效控制我国房地产市场,保证其向健康、稳定的方向发展.健全的管理机制为房地产行业发展创造良好的发展环境,明确中央政府和地方政府的权责."同时,划定中央政府和地方政府的管理范围,保证房地产行业监督工作顺利实施."[5]其次,积极吸取香港"双倍印花税"的经验.我国政府要依据我国房地产市场发展的实际情况,采取不同的调控政策,保证房地产经济管理政策效果的发挥.目前,香港政府在控制房价上涨方面取得很好成效,可以将其成功经验应用到内地.香港政府为了控制房价 4 年来 120% 的涨幅,打破购房者认为"房价不跌"预期,在 2013 年 2 月决定征收双倍买房印花税.非港籍人士在香港购置 2000 万元以上豪宅,需要交纳 235 万港币的税费.在双倍印花税的基础上,香港楼市出现萧条现象,很多房屋中介关门,开发商降价,豪宅交易量下降至 80% .再次,中央政府制定财税制度.中央政府对财税制度进行改革,以此抑制土地财政增长,降低地方财政对房地产的依赖程度,提高国家房地产宏观经济管理的实施效果.中央政府针对官商合作的违法行为,给予严厉打击,定期进行负面典型案例教育,维护房地产市场的良好环境,促进房地产市场的健康发展.
 
  ( 三) 完善相关法律、法规体系.目前,我国房地产市场处于初级阶段,各项法律、法规需要逐步地建立和完善,进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系.其一,房地产法律、法规体系建立过程漫长.完善的法律、法规体系,可以实现房地产市场规范化地运行,实现房地产市场经济的合法化管理.从我国最近几年的宏观调控手段来看,尚未出台切实有效的调控手段,特别是二、三线城市,房价不降反涨.房地产行业直接关系到社会经济,影响国民经济的稳定."我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系,使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策."[6]其二,规范房地产市场秩序.在现有房地产法律、法规条件下,住房业主尚未获得法律方面的确认和保护,房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范.目前,我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道,经常出现矛盾纠纷,业主维权困难等问题,所以我国需要完善相关法律、法规,使得房地产秩序回归到正常经济轨道.我国政府对相关法律、法规体系进行完善,既可以规范房地产市场秩序,又避免出现政府过度干预房地产发展的现象.同时,完善的法律、法规体系,可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设.其三,不断地完善房地产法律.目前,我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《 城市房地产管理法 》等法律,并出台相关的法规,促进《房地产法》的出台.这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中,标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立,提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性.
 
  ( 四) 开展实际勘察,了解土地住房居住情况.房地产发展的基础是土地,所以土地的使用情况决定房地产的发展.目前,个别政府部门为了获得更多的利益,放松土地审批条件,扰乱土地正常审批秩序.虽然部分开发商将土地审批下来,但在建设过程中出现各种问题,使得工程不能正常进行,造成土地闲置和浪费.各地政府应该全面调查土地使用情况,对闲置土地进行回收或者整体规划.同时,政府需要加强闲置土地的清理力度,打击土地囤积等违法行为.地方政府在全面掌握土地使用情况的前提下,统计城市闲置房屋数量,结合目前购房者的实际需求,建立房地产市场预警系统.房地产市场预警系统的建立,可以帮助地方政府制定长期的经济管理规划,促进我国房地产行业健康、稳定地发展.
 
  ( 五) 转换经济补偿方式,满足房地产的实际需要.相对于发达国家来说,我国人口基数比较大,人均国民生产总值低.我国政府应该采用经济补偿形式,缩短房屋价格与消费者经济能力之间的差距.其一,转变房地产补贴形式.虽然我国政府采用廉租房和经济适用房的形式,对低收入人群进行补贴,但低收入人群很难准确界定,使得廉租房和经济适用房不能有效地分配.目前,廉租房和经济适用房并未真正地被低收入者获得,而是被房地产投资者所获得,说明我国廉租房和经济适用房的补贴形式不符合实际需要.我国政府应该将廉租房和经济适用房的资金直接对中、低收入者进行补贴,既可以提高中、低收入消费者的购买力,又可以避免公权者借助自己手中的权力谋求经济利益.其二,加强房地产经济管理力度.在城市建设不断加快的过程中,在"安居乐业"的中国传统观念、生活条件改善性需求和房地产行业特殊性的作用下,我国房地行业未来发展潜力非常巨大.虽然我国政府在 2007 年实施的房地产价格调控政策,但这一政策不但没有降低住房价格,反而使得二、三线城市出现房价不降反升的现象.因为我国房地产行业的发展直接关系国民生活水平的提高,所以我们必须加强对房地产市场的经济管理.一方面,我国需要建立完善的、符合客观实际的住房补贴法律、法规; 另一方面,我国政府应加大对房地产的实际管理力度,制定详细的房地产调控细则,并进行实际调查,了解土地开发、使用情况,为房地产经济管理提供详细的数据资料.
 
  ( 六) 完善我国房地产经济管理途径.我国政府需要完善房地产经济管理管理途径,以此提高经济管理的效率.首先,认真核算投资总额.开发商的项目可行性报告通过审核以后,其必须选择适合的经理去完成项目.在房地产项目实施过程中,严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工.因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败,所以政府要严格审核开发商的资金情况.工程人员对项目进行初步估算之后,制作出资金流量表,并交有关部门进行审核,并载入相应档案,为政府制定经济管理政策提供依据.政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况,来确定开发商的投资总额.
 
  政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算,既可以有效地降低开发商投资失误的几率,又可以减少投资失败给地方经济造成的损失.其次,加强开发商的成本控制.房地产行业经济管理的关键是成本控制,而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段.成本控制既关系到开发商的经济效益,又关系到住房的未来使用价值,所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题.房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项,但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行,这主要归咎于业务费用具有较大的弹性.成本管理者要具有较强的责任意识,保证成本控制的有效进行.同时,我国政府应该建立、完善成本控制制度,避免出现成本控制漏洞.另外,开发商采用合理包干的方式,提高相关人员的成本节约积极性.再次,在项目定性前进行利润预期核算.我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展,促进地方经济的良好发展.房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系,也关系到地方政府利润的获得.在房地产经济管理的过程中,地方政府应该将利润的实现作为自己的目标.在项目定性前进行利润预期核算,既从根本上保障开发商的利润,又带动了地方经济发展.
 
  综上所述,"随着我国社会的日益发展,原有的建筑已无法满足人们日常需要,由此带动了房地产市场的发展."[7]然而,房地产行业过快发展,使得房地产行业中的很多问题显现出来,急需政府宏观调控政策进行调控.我国政府对房地产行业进行经济管理,既可以保证房地产行业的健康发展,又可以带动地方经济的发展.目前,我国房地产市场处于初级发展阶段,相关法律、法规还不完善,大大影响了我国政府经济管理的执行效果.我国政府需要客观、准确地了解房地产市场情况,加强对房地产经济管理的力度,制定切实可行的宏观政策,保证房地产市场健康、稳定的发展.另外,我国政府应该借鉴国外房地产经济管理的先进经验,提高我房地产经济管理水平,促进我国房地产行业健康发展.
 
  [参 考 文 献]
 
  [1] 侯伟. 我国房地产经济管理的问题与对策[J]. 建材发展导向,2010,( 4) : 30.
  [2] 李毅. 对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析[J]. 商业文化,2012,( 2) : 159.
  [3] 余凯. 中国房地产宏观调控的长效机制研究[J]. 首都经济贸易大学学报,2008,( 4) : 12.
  [4] 彭凌. 浅谈金融危机对我国房地产企业和购房者的影响[J]. 中国市场,2009,( 22) : 11.
  [5] 崔光灿. 房地产价格与宏观经济互动关系实证研究---基于我国 31 个省份面板数据分析[J]. 经济理论与经济管理,2009,( 1) : 22.
  [6] 孙惠琴. 论加强经济管理,创新运行房地产管理机制[J]. 现代商业,2012,( 7) : 66.
  [7] 刘晓燕. 浅析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J]. 时代金融,2011,( 10 下) : 39.
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